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Loyers impayés et aides au logement : les règles vont évoluer

Publié le : 13/07/2026 13 juillet juil. 07 2026
NOTAIRES

Un incident de paiement peut être un simple oubli de la part du locataire ou un impayé exceptionnel. Mais il peut également révéler de réelles difficultés financières pour votre locataire ; dans ce cas, n’attendez pas que la situation s’aggrave, prenez contact avec votre locataire afin de rechercher une solution amiable destinée à résorber le retard de loyer.

La Caisse d’Allocations Familiales (CAF) est aussi l'interlocuteur privilégié en cas d'impayés de loyers, pour les bailleurs et les familles bénéficiaires d'une aide au logement. La Caf assure le traitement et le suivi des dossiers d'impayés de loyers pour les bénéficiaires de l'aide personnalisée au logement (APL) ou de l'allocation logement (AL).

Deux décrets publiés jeudi 12 février en application de la loi « antisquat » vont modifier les règles concernant le versement des APL en cas d’impayés de loyer à partir du 1er janvier 2027.

Les seuils de déclenchement d’une situation d’impayé de loyers vont évoluer en janvier 2027. Lorsqu’ils sont atteints, ces seuils permettent notamment à un propriétaire de percevoir directement l’aide personnelle au logement dont bénéficie son locataire. 

Une nouvelle définition de la situation d’impayé de loyers a été apportée par un décret du 12 février 2026.

Actuellement, pour les caisses d’allocations familiales (CAF) et la Mutualité sociale agricole (MSA), un impayé est établi lorsque la dette cumulée d’un locataire atteint 2 fois le montant du loyer (charges comprises), après déduction de l'aide personnelle au logement perçue (l’aide personnalisée au logement, l’allocation de logement familiale ou l’allocation de logement sociale).

À compter du 1er janvier 2027, un impayé sera établi :
  • dès que la dette cumulée dépassera 450 € (loyer et charges) ;
  • ou dès qu’un locataire aura accumulé 3 mois de défaut de paiement (même si le montant total est inférieur à 450 €).

Rappel :

Lorsqu’un locataire perçoit une aide personnelle au logement et qu’une situation d’impayé de loyers est établie, le propriétaire du logement est tenu d'avertir la CAFou la MSA, selon l'organisme concerné. Il dispose de 2 mois pour le faire ; s’il ne respecte pas ce délai, une amende peut lui être infligée.
Le délai de 2 mois permet notamment la mise en place, le plus tôt possible, d’un plan d'apurement de la dette entre le propriétaire et le locataire, autrement dit l’établissement d’un échéancier de remboursement.
Quelles sont les conséquences de loyers impayés sur le versement des aides au logement ?

Actuellement, lorsque l'aide personnelle au logement est versée au locataire (et non pas directement au propriétaire bailleur), la CAF ou la MSA doit proposer au propriétaire d'obtenir le versement de cette aide à la place du locataire, une fois le signalement d’impayé effectué. Le décret du 12 février 2026 confirme cette procédure.

Ce décret précise par ailleurs les conditions de maintien du versement d’une aide personnelle au logement. Le principe suivant est fixé : à compter du 1er janvier 2027, un locataire bénéficiaire de cette aide continuera de la percevoir s’il est en situation d’impayé de loyers, même en cas de résiliation du bail. Cependant, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives pourra décider une suspension du versement de l’aide, notamment :
  • en cas de mauvaise foi avérée du locataire concernant sa situation financière (cette mauvaise foi pourra notamment être constatée par la commission de surendettement) ;
  • en cas de troubles de jouissance (bruit excessif, détérioration du logement, etc.) causés par le locataire et constatés par une décision judiciaire d'expulsion passée en force de chose jugée (une décision judiciaire qui n’est plus susceptible d’un recours à effet suspensif).
Les nouvelles règles sont applicables aux impayés qui seront signalés à partir du 1er janvier 2027.
Actuellement, dans le cadre d’un plan d’apurement de la dette par exemple, le versement de l'aide personnelle au logement est maintenu si les 2 conditions suivantes sont remplies :
  • le plan d'apurement est respecté et approuvé par la CAF (ou la MSA) ;
  • le locataire a repris le paiement du loyer en cours.
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