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Pourquoi le bail notarié pour une location ?

Pourquoi le bail notarié pour une location ?

Publié le : 03/03/2026 03 mars mars 03 2026
NOTAIRES / Immobilier
NOTAIRES

Le bail notarié est un acte authentique, rédigé et signé par le notaire et les parties. L'acte contient notamment  l’obligation de payer un loyer. Grâce à la copie exécutoire que le notaire lui délivre, le bailleur pourra obtenir l’exécution forcée de l’engagement de son locataire. Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice. En effet, le propriétaire transmet la copie exécutoire au commissaire de justice de son choix en vue des poursuites et de la mise en œuvre des saisies adéquates.

Avec un acte authentique, le locataire est assuré  de signer un bail contenant toutes les garanties que lui offre la loi ,  et que les sommes qu’il a versées sont exactes et incontestables par son propriétaire.
  • Il en va également de la sécurité du propriétaire, car chaque type de bail est encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires.
Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Le bailleur doit être certain de bien respecter toutes les règles obligatoires en matière de location de logement (notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, délivrance des diagnostics obligatoires ... ).

Comment bien louer son logement ?

Location nue ou meublée : quelles sont les règles ? Comment rédiger le bail ? Comment estimer le loyer ? Comment se prémunir du non-paiement du loyer ? A qui faut-il louer ? Que doit comprendre l'état des lieux ? Quelles sont les obligations du bailleur (logement décent) ? Qui est chargé des travaux ? La location nécessite-t-elle une demande d'autorisation préalable de mise en location de logement ?...

Face à l’augmentation des règles à respecter en matière locative, les conseils de votre notaire seront précieux lors de la mise en location d’un bien et éviteront au bailleur de commettre des erreurs ou des oublis.

Comment fixer le loyer d’habitation ?

En principe, le loyer des nouvelles locations (première location ou relocation avec changement de locataire) est fixé librement et votre notaire pourra vous renseigner sur la valeur locative de votre bien. Cependant pour les logements énergivores, le loyer des baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022, portant sur un logement de classe énergétique F ou G ne peut excéder le dernier loyer appliqué (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17, II).

L’Office 18 pourra vous apporter toutes les précisions sur cette législation récente pour vous permettre de louer votre bien en toute sécurité et conformément aux lois en vigueur.

Votre loyer sera révisé annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

Attention : Le loyer des baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022, portant sur un logement de classe énergétique F ou G ne peut être révisé (loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1, III)

Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie lors de la mise en location d’un bien à titre de résidence principale qui  ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges pour une location nue (non meublée, article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le dépôt de garantie est limité à 2 mois pour une location meublée. (article 25-6 de la même loi).

Le bailleur peut également demander une caution,  personne physique (particulier) ou morale qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives en cas de défaillance du locataire.

Comment délivrer congé en matière de bail d’habitation ?

Le locataire peut résilier son bail à tout moment. Il doit informer le bailleur de son départ en lui délivrant un congé en bonne et due forme. Il doit respecter un délai de préavis de trois mois qui peut être réduit à un mois dans certains cas. Au terme de ce délai, il est libéré de ses obligations.

Pour le bailleur,  l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que  “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié :
  • Soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
  • A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 
  • Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur”.
De même, les conditions dans lesquelles un propriétaire faisant l’acquisition d’un logement occupé peut donner congé à son locataire sont strictement encadrées par le même article. 

En résume, le bail notarié représente une solution offrant au propriétaire ou locataire, une sécurité juridique maximale grâce à l'acte authentique ; l’office 18 vous accompagnera dans votre transaction immobilière et votre gestion locative si vous êtes propriétaire et vous assurera aussi de la défense de vos droits si vous êtes locataire. 

Dans le cadre de sa mission, l’office 18 est tenu de veiller à l'équilibre du contrat entre les deux parties : cette impartialité garantit que chacune recevra les conseils d’un juriste spécialisé en droit immobilier, pour la défense de ses intérêts.
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